Een mondelinge of schriftelijke huurovereenkomst afsluiten?

Tussen huurder en verhuurder van een onroerend goed worden best duidelijke afspraken gemaakt omtrent allerhande modaliteiten die van toepassing zijn op de huur. Op het vastleggen van deze afspraken zijn er in bepaalde gevallen wettelijke regels van toepassing.

• In principe kan een huurovereenkomst mondeling worden afgesloten.
• De wet verplicht dat bepaalde types huurovereenkomst schriftelijk dienen opgesteld te worden.
• Een huurovereenkomst is pas bindend voor derden wanneer de registratie voltooid is.

Principe

Een huurovereenkomst kan, zoals elke overeenkomst in het algemeen, tot stand komen door de loutere wilsovereenstemming tussen de partijen die hem afsluiten. Een geschreven overeenkomst is dus niet vereist wanneer partijen het eens zijn over het te (ver)huren onroerend goed, de huurprijs en de duur van de overeenkomst.

Desondanks is het aan te raden de gemaakte afspraken op papier vast te leggen. Eventuele discussies omtrent indexatie, uit te voeren werken, herstellingen of de fiscale kwalificatie van huurinkomsten kunnen hierdoor vermeden worden wat ook de bewijsproblematiek en rechtszekerheid ten goede komt. Oude mondeling afgesloten huurovereenkomsten zijn nog steeds geldig maar beide partijen kunnen eisen dat deze wordt vervangen door een schriftelijke.

Schriftelijke huurovereenkomst

De wetgever heeft in bepaalde gevallen het opstellen van een schriftelijke huurovereenkomst verplicht. Dit is sinds 2007 verplicht voor een huurovereenkomst met betrekking tot een hoofdverblijfplaats (woninghuur) en sinds 2019 in Vlaanderen ook voor overeenkomsten met betrekking tot studentenhuur. Dienen hierin opgenomen te worden: de identiteit van de partijen, de begindatum en duur, een duidelijke omschrijving van het verhuurde goed en de huurprijs.

Daarnaast moeten ook overeenkomsten van langer dan negen jaar en pachtovereenkomsten schriftelijk worden vastgelegd.

Registratie huurovereenkomst

Geschreven huurovereenkomsten dienen door de huurder of verhuurder verplicht te worden geregistreerd bij het bevoegde kantoor Rechtszekerheid binnen de vier maanden na ondertekening ervan. In geval van een woninghuurovereenkomst is deze termijn beperkt tot twee maanden. De kost voor registratie verschilt naargelang het type huurovereenkomst:

• Voor handelshuur of huur naar gemeen recht (al dan niet met BTW) van bepaalde duur: 0,2% van het totaalbedrag van de huurprijs en lasten met een minimum van 50 euro;
• Huur van onbepaalde duur: 0,2% x (jaarlijkse huurprijs (incl. lasten) x 12 x 10);
• Huur van opslagruimten en parkeerplaatsen: vast recht van 50 euro;
• Woninghuur: kosteloze registratie.

Na registratie verkrijgt de huurovereenkomst een ‘vaste datum’ waardoor hij ook bindend is voor derden.