Bail verbal ou écrit ?

Il est préférable de conclure des accords clairs entre le locataire et le propriétaire d'un bien immobilier concernant toutes sortes de modalités applicables au bail. L'enregistrement de ces accords est soumis à des règles juridiques dans certains cas.

• En principe, un bail peut être conclu verbalement.
• La loi stipule que certains types de baux doivent être rédigés par écrit.
• Un bail n'est pas contraignant pour les tiers tant que l'enregistrement n'est pas terminé.

Principe

Un bail, comme tout contrat en général, peut être conclu par le simple accord des parties qui le concluent. Un contrat écrit n'est donc pas nécessaire lorsque les parties s'accordent sur le bien à louer, le loyer et la durée du contrat.

Néanmoins, il est conseillé de consigner les accords conclus sur papier. Les éventuelles discussions sur l'indexation, les travaux à réaliser, les réparations ou la qualification fiscale des revenus locatifs peuvent ainsi être évitées, ce qui profite également au problème de la preuve et de la sécurité juridique. Les anciens baux conclus verbalement sont toujours valables, mais les deux parties peuvent demander qu'ils soient remplacés par un bail écrit.

Bail écrit

Le législateur a rendu obligatoire la rédaction d'un bail écrit dans certains cas. Celle-ci est obligatoire depuis 2007 pour un contrat de bail à usage d’habitation principale et depuis 2019 en Flandre également pour les contrats relatifs à la location étudiante. Il doit comprendre: l'identité des parties, la date de début et la durée, une description claire du bien loué et du loyer.

En outre, les accords de plus de neuf ans et les contrats de location doivent également être consignés par écrit.

Enregistrement du bail

Les baux écrits doivent être obligatoirement enregistrés par le locataire ou le propriétaire auprès du bureau Sécurité juridique compétant dans les quatre mois suivant leur signature. Dans le cas d'un bail d'habitation, ce délai est limité à deux mois. Le coût de l'inscription varie en fonction du type de bail:

• Pour les baux commerciaux ou de droit commun (avec ou sans TVA) définies: 0,2% du montant total du loyer et des charges avec un minimum de 50 euros;
• Bail indéfinie: 0,2% x (loyer annuel (charges comprises) x 12 x 10);
• Bail d'un entrepôt et d'une place de parking: frais fixes de 50 euros;
• Bail d’habitation: inscription gratuite.

Après l'enregistrement, le bail acquiert une ‘date fixe’ qui le rend également contraignant pour les tiers.