Wat verandert er in 2022 bij het (ver)kopen van vastgoed?

Met de start van het nieuwe jaar treden ook een aantal nieuwe, reeds door de overheid aangekondigde regels in werking. Wij zetten alvast voor u op een rijtje wat er vanaf 2022 verandert inzake de aan- en verkoop van vastgoed.

• Bij het verkopen van een woning wordt een asbestattest en een recent energieprestatiecertificaat verplicht.
• Bij de aankoop van een woning moet rekening gehouden worden met de gewijzigde registratierechten, de verplichte schatting, de vermindering van de onroerende voorheffing bij nieuwbouw, de afschaffing van de installatie van stookolietanks, de vereenvoudigde renovatiepremie en de nieuwe belastbare basis voor onroerende inkomsten uit het buitenland.

Verkopen van vastgoed

In haar missie om Vlaanderen tegen 2040 asbestveilig te maken, kondigde de regering een eerste stap aan: het verplichte asbestattest. In de loop van 2022 zal dit al verplicht worden bij de verkoop van woningen en gebouwen ouder dan bouwjaar 2001. Tegen 2032 zal elke gebouweigenaar over dit asbestattest moeten beschikken. Om een geldig asbestattest te verkrijgen, moet een gecertificeerd asbestdeskundige aangesteld worden om een asbestinventarisatie  uit te voeren. Momenteel worden de regels rond de procedure nog uitgewerkt. De timing van de invoering van het attest zou nog dit voorjaar bekend worden gemaakt. Voor meer info over het asbestattest, kan u terecht op de website van de OVAM.

Het is al langer verplicht om bij elke verkoop een energieprestatiecertificaat (EPC) te kunnen voorleggen, maar vanaf 1 januari 2022 mag dit EPC niet dateren van voor 2019. In 2019 werden namelijk een aantal vormelijke en inhoudelijke wijzigingen doorgevoerd aan het certificaat om de burger nog beter te informeren over de energiezuinigheid van een onroerend goed. Enkel deze vernieuwde certificaten zullen nu nog gelden. Ook wie een pand wil verhuren, dient over een geldig EPC te beschikken.

Aankopen van vastgoed

Registratierechten

In 2022 zal de aankoop van de enige eigen woning goedkoper worden, terwijl de aankoop van een tweede woning duurder zal worden. Voor de enige eigen woning wordt het standaardtarief van het verkooprecht namelijk verlaagd van 6% naar 3%. Bij de aankoop van onroerende goederen die niet als enige eigen woning gekwalificeerd kunnen worden, zal het tarief dan weer verhoogd worden van 10% naar 12. De koper van een enige eigen woning die zich ertoe verbindt deze ingrijpend energetisch te renoveren, kan genieten van een bijkomende verlaging van het tarief: in dit geval is er slechts 1% registratiebelasting verschuldigd, in plaats van 5%.

Meer informatie over de gewijzigde registratierechten vindt u terug in onze blogpost van 8 oktober 2021.

Verplichte schatting

Wie vanaf 1 januari 2022 een hypothecaire lening wil afsluiten, zal het aangekocht onroerend goed verplicht moeten laten schatten door de bank. Deze maatregel werd op basis van een richtlijn van de Europese Bankenautoriteit ingevoerd om ervoor te zorgen dat een woning voldoende opbrengt indien het ooit tot een gedwongen verkoop zou komen. De bank zal het bedrag dat ze uitlenen dus niet langer baseren op het aankoopbedrag, maar op de schatting. Een plaatsbezoek en het inschakelen van een schatter is niet per se vereist, de schatting zal ook kunnen gebeuren via een vergelijkende database en op basis van statistische modellen.

Vermindering onroerende voorheffing bij nieuwbouw

Eigenaars van een nieuwbouwwoning die hun omgevingsvergunning vanaf 1 januari 2016 hebben ingediend, genieten een vermindering op de onroerende voorheffing als ze een beperkt E-peil halen. Vanaf 1 januari 2022 worden de voorwaarden echter verstrengd en worden de E-peilen die in aanmerking komen voor de vermindering van 50% en 100% van de onroerende voorheffing verlaagd naar E20 (voor een halvering van de onroerende voorheffing) en E10 (voor de vrijstelling van onroerende voorheffing). Deze verstrenging geldt voor nieuwbouwwoningen waarvan de omgevingsvergunning wordt ingediend tussen 1 januari 2022 en 31 december 2022. De vermindering wordt gedurende 5 jaar toegekend. De voorwaarden voor de vermindering zullen vanaf 2023 nog verder verfijnd worden.

Afschaffing installatie stookolietanks

Vanwege de vervuilende aard van verwarmen op stookolie, is het vanaf 1 januari 2022 niet langer toegelaten om een stookolieketel te plaatsen indien er in de straat een aansluiting op het aardgasnet mogelijk is. Herstellingen aan bestaande ketels blijven wel mogelijk.

Wie in 2021 nog een stookolieketel heeft besteld die nog niet geplaatst werd, loopt dus het risico op een boete indien deze pas in 2022 geïnstalleerd kan worden. Voor wie ten laatste op 18 november 2021 heeft besteld, geldt vanwege de uitzonderlijke leveringsvertragingen een uitzondering: indien de ketel uiterlijk op 31 maart 2022 geplaatst wordt, zal er geen boete volgen.

In nieuwbouwgebouwen of gebouwen die ingrijpend energetisch gerenoveerd worden (met bouwvergunningsaanvragen vanaf 1 januari 2022) mogen sowieso geen stookolieketels meer geplaatst worden, zelfs als er geen aansluiting op het aardgasnet mogelijk is.

Vereenvoudigde renovatiepremie

Om een eind te stellen aan het kluwen van verschillende premieaanvragen bij verschillende instanties, wordt er vanaf 1 juli 2022 een vereenvoudigde renovatiepremie geïntroduceerd. De energiepremies van Fluvius en de bestaande renovatiepremie worden hiervoor gebundeld in een eengemaakte premie: Mijn Verbouwpremie. Zowel particulieren als bedrijven zullen via 1 online loket een premie kunnen aanvragen voor renovatie en voor energiebesparende investeringen. De uitgekeerde bedragen en de voorwaarden van de premies voor dak-, muur- en vloerisolatie, isolerende beglazing, warmtepomp, warmtepompboiler, zonneboiler en zonnepanelen blijven ongewijzigd. Meer informatie over de in 2022 geldende premies vindt u hier.

Onroerend goed in het buitenland

Eigenaars van een tweede verblijf in het buitenland, moeten hun buitenlands onroerend goed ook opnemen in hun jaarlijkse belastingaangifte. Hiervoor moesten voorheen de werkelijke huurinkomsten (bij verhuur) of de fictieve brutohuurwaarde (bij eigen gebruik) doorgegeven worden. Vanaf aanslagjaar 2022 wordt buitenlands vastgoed echter op dezelfde manier belast als Belgisch vastgoed, namelijk op basis van het kadastraal inkomen. De in het buitenland betaalde belastingen zullen hierbij niet langer aftrekbaar zijn. Eigenaars die hun pand verhuren voor professioneel gebruik of aan een vennootschap, zullen daarentegen nog steeds belast worden op de werkelijke huur. Wie voor 1 januari 2021 een buitenlands onroerend goed verwierf, moest tegen ten laatste 31 december 2021 een aangifteformulier indienen voor de vaststelling van het KI van zijn onroerend(e) goed(eren). Het vastgestelde KI zal dit jaar voor het eerst moeten aangegeven worden in de aangifte in de personenbelasting.

Meer informatie over het nieuwe belastingregime voor buitenlands vastgoed vindt u terug in onze blogpost van 2 april 2021.

 

© CERTIFISC – Auteur: Jorn Peyskens