Onroerende verhuur mét btw: een optioneel stelsel

De verhuur van een onroerend goed is in beginsel vrijgesteld van btw. De verhuurder zal geen btw aanrekenen aan de koper. Daartegenover staat dat de verhuurder de btw op de aankopen of diensten met betrekking tot het onroerend goed, niet kan recupereren. Echter kunnen huurder en verhuurder er gezamenlijk opteren om toch met btw te verhuren. Dit optioneel btw-stelsel is aan een aantal voorwaarden onderworpen.

Huurder en verhuurder opteren samen om de huur met btw te belasten

Het basisprincipe blijft dat de verhuur van een onroerend goed vrijgesteld is van btw. Onder bepaalde voorwaarden kunnen professionele verhuurders en huurders er echter voor kiezen om bovenop de huur btw te heffen.  Dit betekent dat de verhuurder enerzijds btw moet rekenen op de huurprijs en anderzijds ook de btw op de aankoop van het gebouw of de btw op uitgevoerde werken in aftrek kan brengen. Ook de huurder kan op zijn beurt de aangerekende btw volgens de normale regels in aftrek brengen.

Belangrijk bij het optioneel btw-stelsel is dat de optie door beide partijen moet worden opgenomen in het huurcontract, waarbij deze dan geldt voor de volledige duur van de huurovereenkomst.

Wanneer is het optioneel btw-stelsel van toepassing?

De regeling zal enkel kunnen worden toegepast voor nieuwbouw of grondig gerenoveerde gebouwen, waarvoor de btw op de aannemingswerken pas voor het eerst opeisbaar is geworden op 1 oktober 2018. Er is sprake van grondige renovatie als de kostprijs van de bouwwerken minstens 60% van de verkoopwaarde van het afgewerkte gebouw bedraagt.

Enkel de eigenlijke materiële bouwwerken zijn hierbij van tel. De handelingen die intellectueel of immaterieel van aard zijn (studiebureau’s, landmeters, architecten), afbraakwerken en werken die betrekking hebben op de grond (graafwerken, sonderingswerken, saneringswerken) moet buiten beschouwing worden gelaten.

Voor verhuur van opslagruimten kan gekozen worden voor de optie met btw, ongeacht de datum waarop de btw voor het eerst opeisbaar is geworden. Er kan worden gesproken van een opslagruimte als het gebouw voor meer dan 50% van de totale oppervlakte of het totale volume wordt gebruikt voor het opslaan van goederen, op voorwaarde dat die ruimten niet voor meer dan 10 % worden aangewend als verkoopsruimte.  Indien aan één van beide normen niet is voldaan, kan niet geopteerd worden voor verhuur met btw, behalve wanneer er sprake is van een nieuw of grondig gerenoveerd gebouw (gemeenrechtelijke regeling).

Bestemming: economische activiteit van de belastingplichtige huurder

Het optioneel btw-stelsel is alleen maar van toepassing als de huurder de hoedanigheid van btw-plichtige heeft en het gebouw uitsluitend gebruikt voor zijn economische activiteit (bv. als kantoorgebouw, winkel, fabrieksgebouw,...). Het maakt hierbij niet uit of hij een gewone belastingplichtige is met volledig recht op aftrek, een vrijgestelde belastingplichtige zonder recht op aftrek (bv. arts, verzekeringsmakelaar, enz.) of een gemengde belastingplichtige met een beperkt recht op aftrek. Er kan echter niet worden gekozen voor het btw-stelsel als het gebouw niet wordt gebruikt voor een economische activiteit, bv. bij private bewoning.

Herzieningstermijn van 25 jaar!

De afgetrokken btw op bedrijfsmiddelen is altijd voorlopig en kan herzien worden zolang de herzieningstermijn nog niet verstreken is. Als er binnen die termijn een verandering plaatsvindt in het oorspronkelijke gebruik, moet de aanvankelijk afgetrokken btw opnieuw beoordeeld worden. Elk jaar dat voorbijgaat, wordt een deel van de afgetrokken btw definitief. Zodra de herzieningstermijn voorbij is, wordt de btw op het bedrijfsmiddel volledig definitief.

Indien de huurder en verhuurder ervoor kiezen om de verhuur te onderwerpen aan btw, dan bedraagt de herzieningstermijn voor de afgetrokken btw op het gebouw 25 jaar, in tegenstelling tot de normale herzieningstermijn van 15 jaar op onroerende goederen.

Indien de bestemming van het gebouw wijzigt gedurende deze herzieningstermijn van 25 jaar, dan moet de verhuurder een deel van de initieel afgetrokken btw herzien in diens nadeel. Dit kan het geval zijn bij het einde van de huurovereenkomst, bij een volledige of gedeeltelijke overdracht van het gebouw tijdens de huurovereenkomst of bij een volledige of gedeeltelijke leegstand van het gebouw.

Wat met de verhuur op korte termijn?

Voor de kortlopende onroerende verhuur geldt er een verplichte btw-heffing. Er is in dit geval dus geen sprake van een keuzestelsel. Het betreft de huurovereenkomsten van een periode van maximaal 6 maanden (bv. feest- of vergaderzalen) en geldt zowel voor de verhuur van gebouwen als gronden. In dat geval speelt de ouderdom van het gebouw niet.

Ook de verhuur van opslagruimte voor minder dan 6 maanden zal steeds verplicht onder het btw–stelsel sorteren. 

Er bestaan 4 wettelijke uitzonderingen vooropgesteld waarbij het verplichte btw-stelsel niet van toepassing is:

1. Verhuur van onroerende goederen die bestemd zijn voor private bewoning zoals privéwoningen, tweede verblijven, vakantiewoningen of studentenverblijven;
2. Verhuur aan natuurlijke personen die het onroerend goed niet aanwenden voor de uitoefening van hun economische activiteit;
3. Verhuur aan organisaties zonder winstoogmerk (bv. vzw’s);
4. Verhuur aan eenieder die de goederen aanwendt voor sociaal-cultureel vrijgestelde activiteiten (bv. scholen, musea, scouts ,..).

© CERTIFISC – Auteur: Jorn Peyskens

DISCLAIMER Dit artikel werd gepubliceerd/voor het laatst gewijzigd op 20/09/2024 en werd opgesteld conform de op dat moment geldende wetgeving, rechtspraak, rechtsleer en interpretaties.
Sinds voormelde datum kunnen er zich wijzigingen voordoen waardoor dit artikel verouderde informatie kan bevatten.