Location immobilière avec TVA: un système optionnel

La location de biens immeubles est, en principe, exonérée de TVA. Le propriétaire ne facturera pas la TVA à l'acheteur. En revanche, le propriétaire ne peut pas récupérer la TVA sur les achats ou les services relatifs au bien. Cependant, le locataire et le propriétaire peuvent choisir conjointement de louer avec TVA. Ce régime facultatif de TVA est soumis à un certain nombre de conditions.

Le locataire et le propriétaire choisissent conjointement de taxer le loyer avec la TVA

Le principe de base reste que la location d'un bien immobilier est exonérée de TVA. Toutefois, sous certaines conditions, les propriétaires et locataires professionnels peuvent choisir de facturer la TVA en plus du loyer.  Cela signifie que, d'une part, le propriétaire doit facturer la TVA sur le loyer et, d'autre part, peut également déduire la TVA sur l'achat de l'immeuble ou la TVA sur les travaux effectués. À son tour, le locataire peut également déduire la TVA facturée selon les règles habituelles.

Un aspect important du système de TVA facultative est que l' option doit être incluse par les deux parties dans le contrat de location, de sorte qu'elle s'applique ensuite pendant toute la durée du contrat de location.

Quand le régime optionnel de TVA s'applique-t-il?

Le régime ne s'appliquera qu'aux nouvelles constructions ou aux bâtiments entièrement rénovés, pour lesquels la TVA sur les travaux contractuels n'est devenue due pour la première fois qu'à partir du 1er octobre 2018. Une rénovation complète se produit lorsque le coût des travaux de construction est d'au moins 60% de la valeur de vente du bâtiment fini.

Seules les structures matérielles réelles sont importantes ici. Les opérations de nature intellectuelle ou immatérielle (bureaux d'études, géomètres, architectes), les travaux de démolition et les travaux relatifs aux sols (excavation, CPT, travaux d'assainissement) doivent être écartés.

Pour la location de meubles de stockage , l'option avec TVA peut être choisie, quelle que soit la date à laquelle la TVA est devenue exigible. On peut dire qu'il y a surface de stockage si le bâtiment est utilisé pour le stockage de marchandises sur plus de 50 % de la surface ou du volume total, à condition que ces locaux ne soient pas utilisés pour plus de 10 % comme surface de vente.  Si l'une des deux normes n'est pas remplie, il n'est pas possible d'opter pour une location avec TVA, sauf dans le cas d'un immeuble neuf ou entièrement rénové (régime de droit commun).

Destination: activité économique du locataire assujetti

Le régime facultatif de TVA ne s'applique que si le locataire a le statut d'assujetti à la TVA et utilise l'immeuble exclusivement pour son activité économique (par exemple en tant qu'immeuble de bureaux, magasin, bâtiment d'usine,...). Peu importe qu'il s'agisse d'un contribuable ordinaire avec un droit à déduction complet, d'un contribuable exonéré sans droit à déduction (par exemple un médecin, un courtier d'assurance, etc.) ou d'un contribuable mixte avec un droit à déduction limité. Cependant, il n'est pas possible d'opter pour le régime de la TVA si le bâtiment n'est pas utilisé pour une activité économique, par exemple pour une occupation privée.

Période d'examen de 25 ans!

La TVA déduite sur le patrimoine de l'entreprise est toujours provisoire et peut être révisée tant que le délai de régularisation n'est pas encore expiré. S'il y a un changement dans l'utilisation initiale au cours de cette période, la TVA initialement déduite doit être réévaluée. Chaque année qui passe, une partie de la TVA déduite devient définitive. Une fois la période de régularisation écoulée, la TVA sur le bien devient entièrement définitive.

Si le locataire et le bailleur choisissent de soumettre la location à la TVA, la période de régularisation de la TVA déduite sur l'immeuble  est de 25 ans, contre 15 ans pour les biens immobiliers.

Si la destination de l'immeuble change pendant cette période d'adaptation de 25 ans, le propriétaire doit régulariser une partie de la TVA initialement déduite à son détriment. Cela peut être le cas à la fin du bail, en cas de cession totale ou partielle de l'immeuble en cours de bail, ou en cas de vacance totale ou partielle de l'immeuble.

Qu'en est-il de la location à court terme?

La location immobilière à court terme est soumise à un prélèvement obligatoire de la TVA. Dans ce cas, il n'est donc pas question d'un système facultatif. Elle concerne les baux d'une durée maximale de 6 mois (ex : salles de banquet ou de réunion) et s'applique aussi bien à la location d'immeubles qu'à la location de terrains. Dans ce cas, l'âge du bâtiment n'a pas d'importance.

La location d'un espace de stockage pour moins de 6 mois sera également toujours soumise au régime de la TVA. 

Il existe 4 exceptions légales  où le régime de TVA obligatoire ne s'applique pas:

1. Location de biens immobiliers destinés à un usage privé tels que des résidences privées, des résidences secondaires, des maisons de vacances ou des résidences étudiantes ;
2. Location à des personnes physiques qui n'utilisent pas le bien pour l'exercice de leur activité économique ;
3. Location à des organisations à but non lucratif (par exemple des organisations à but non lucratif) ;
4. Location à toute personne qui utilise la propriété pour des activités socio-culturellement exemptées  (par exemple, écoles, musées, scouts, ,..).

© CERTIFISC – Auteur: Jorn Peyskens