Afschrijven van inrichtingswerken in een huurpand

Uw vennootschap kan inrichtings- of verbeteringswerken uitvoeren aan een gehuurd pand. Maar hoe zit het met de fiscale aftrekbaarheid van die kosten? En over welke termijn moeten deze kosten worden afgeschreven? Is dat de looptijd van het huurcontract of de economische gebruiksduur? Wat gebeurt er aan het einde van de huur?

Werken zijn aftrekbaar

Als uw BV een pand huurt, zijn de huurprijs en bijbehorende kosten zoals onderhoud, verwarming en verlichting aftrekbaar. Ook kosten die nodig of nuttig zijn voor de activiteiten van uw vennootschap, zoals verbouwingswerken, vallen onder aftrekbare kosten.

Echter, in tegenstelling tot gewone exploitatiekosten zoals onderhoud, zijn de kosten van verbouwingswerken investeringsuitgaven. Dit betekent dat deze niet in één keer aftrekbaar zijn, maar jaarlijks moeten worden afgeschreven.

Hoelang afschrijven?

De termijn waarover de werken moeten worden afgeschreven, hangt af van de afspraken in het huurcontract en de economische levensduur van de investeringen.

Geen vergoeding voorzien door de verhuurder

Als de verhuurder de werken niet hoeft te vergoeden bij het einde van het huurcontract, moet uw BV de werken afschrijven over de resterende duur van het huurcontract. Dit omvat ook eventuele verlengingen, mits deze waarschijnlijk worden geacht. Op het einde van het contract zal de boekwaarde van de werken dan gelijk zijn aan nul.

Tip! Worden de werken afgeschreven over minstens drie jaar, dan komen deze doorgaans in aanmerking voor de investeringsaftrek.

Wel vergoeding voorzien door de verhuurder

Is er afgesproken dat de verhuurder de werken vergoedt bij het einde van de huur, dan wordt de afschrijving gebaseerd op de economische gebruiksduur van de werken.

Voorbeeld

• De resterende looptijd van het huurcontract bedraagt tien jaar.
• De economische levensduur van de verbouwingswerken wordt geschat op twintig jaar.
• Zonder vergoeding: afschrijving over tien jaar (huurtermijn).
• Met vergoeding: afschrijving over twintig jaar (economische levensduur).

Wat gebeurt er aan het einde van de huur?

Als er geen vergoeding is overeengekomen, zal de boekwaarde van de werken op het einde van de huur nul zijn. In dat geval is er geen sprake van een meer- of minderwaarde.

Let op! Bij een vroegtijdige stopzetting van de huurovereenkomst (bijvoorbeeld door een verhuis) zijn de werken mogelijk nog niet volledig afgeschreven. Uw BV mag in dat geval een uitzonderlijke afschrijving boeken, die fiscaal aftrekbaar is.

Wanneer de verhuurder een vergoeding betaalt, ontstaat een verschil tussen de vergoeding en de resterende boekwaarde van de werken. Dit verschil is een belastbare meerwaarde of aftrekbare minderwaarde.

Afbraakwerken vereist

In sommige gevallen moet u het pand aan het einde van de huur in zijn oorspronkelijke staat terugbrengen. Als u de aangebrachte werken moet verwijderen, kan uw BV anticiperen door een fiscale voorziening voor afbraakkosten aan te leggen. Deze voorziening is aftrekbaar.

Hof van beroep te Gent (9 april 2024)

In een recente zaak voor het hof van beroep te Gent (9 april 2024) heeft het hof zich uitgesproken over de fiscale aftrekbaarheid van investeringen aan een gehuurd pand.

Een belastingplichtige heeft een aantal investeringen zoals plaatsing van binnendeuren, deurlijsten, inbouwkasten, plinten, plaatsing van parket en aircosystemen gedaan aan een gehuurd bedrijfspand en neemt deze investeringen via afschrijvingen fiscaal in aftrek. Deze investeringen zijn, aldus het hof, gedaan om het professioneel gebruik van het gehuurd pand te bevorderen, d.i. als werkomgeving voor het personeel van de belastingplichtige. Er is dus voldaan aan de intentionaliteitsvoorwaarde voor de aftrekbaarheid van de kosten: "kosten waren gedaan of gedragen om belastbare inkomsten te verkrijgen of te behouden".

De argumentatie van de fiscus waarin wordt gesteld dat deze investeringen niet afschrijfbaar of aftrekbaar zijn omdat ze moeten worden doorgerekend aan de eigenaar van het pand, aangezien ze specifiek toebehoren aan de eigenaar en niet aan de huurder, met als reden dat deze investeringen onroerend zijn door bestemming of opgenomen zijn in de constructie van het gebouw waardoor ze er een integraal onderdeel van vormen, wordt door het hof van beroep niet gevolgd. Immers, de belastingplichtige heeft gedurende de duurtijd van de huurovereenkomst een accessoir opstalrecht waardoor ze gedurende de looptijd van de huurovereenkomst eigenaar blijft van alle investeringen. Dat er op het einde van de huurovereenkomst natrekking zou zijn ten voordele van de verhuurder, ontneemt het beroepsmatig karakter van de investeringen door de huurder niet. Op het einde van de huurovereenkomst zal gekeken dienen te worden of al dan niet een voordeelverrekening nodig is.

Conclusie

De afschrijvingstermijn van verbouwingswerken hangt af van de afspraken in het huurcontract:

1. Geen vergoeding voorzien: afschrijving over de duur van het huurcontract.
2. Wel vergoeding voorzien: afschrijving over de economische gebruiksduur.

Als afbraak nodig is, mag uw BV een voorziening voor afbraakkosten boeken.

© CERTIFISC – Auteur: Jorn Peyskens

DISCLAIMER Dit artikel werd gepubliceerd/voor het laatst gewijzigd op 17/02/2025 en werd opgesteld conform de op dat moment geldende wetgeving, rechtspraak, rechtsleer en interpretaties.
Sinds voormelde datum kunnen er zich wijzigingen voordoen waardoor dit artikel verouderde informatie kan bevatten.