De waardering van onroerende goederen in een nalatenschap: wat zijn de mogelijkheden?

Bij het overlijden van een rijksinwoner dienen de wettelijke erfgenamen en de legatarissen (in voorkomend geval aangeduid door een testament) een aangifte in de nalatenschap in te dienen. De waardering van de onroerende goederen speelt een cruciale rol in het kader van de te heffen belasting, aangezien deze waarde rechtstreeks van invloed is op de verschuldigde erfbelasting.

Indien er één of meerderen onroerende goederen aanwezig zijn in de nalatenschap, dienen deze gewaardeerd te worden aan verkoopwaarde. Op deze verkoopwaarde wordt erfbelasting geheven.

Er zijn drie manieren om één of meerdere onroerende goederen die zich in de nalatenschap bevinden, te laten waarderen: een waardering door de erfgenamen zelf, een waardering door een erkend expert-schatter of een waardering laten opstellen door de Vlaamse Belastingdienst (Vlabel). Elk van deze methoden heeft unieke voor - en nadelen.

1. Schatting door de erfgenamen zelf

Voordelen

• Volledig gratis. Je hoeft geen dienstverlener te betalen.

Nadelen

• Een te lage waardering zou kunnen leiden tot bijkomende erfbelasting en een eventuele belastingverhoging. De Vlaamse Belastingdienst heeft immers twee jaar na de aangifte van nalatenschap de mogelijkheid om een tekortschatting aan te voeren en aanvullende erfbelasting te innen, alsook een eventuele belastingverhoging op te leggen indien het verschil tussen de door de erfgenamen geschatte waarde en de verkoopprijs minstens 10% bedraagt.
• Het is onzeker of een latere verkoop van het onroerend goed tegen een lagere prijs dan de initieel in de aangifte van nalatenschap opgenomen, aanleiding kan geven tot een teruggaaf van de te veel betaalde erfbelasting. In principe zou de belastingplichtige zich kunnen beroepen op artikel 3.6.0.0.1. VCF (ambtshalve ontheffing). I.t.t. het geval waarin de waardering gebeurd is door een erkend expert-schatter of Vlabel zelf (cfr. Infra methode 2 respectievelijk methode 3), voorziet de administratie niet in een expliciete tolerantie hieromtrent.

2. Schatting door erkend schatter-expert

Voordelen

• Een waardering opgesteld door een erkend expert-schatter, is bindend voor Vlabel op voorwaarde dat het schattingsverslag voldoet aan de wettelijke kwaliteitsvereisten én het wordt gevoegd bij de aangifte van nalatenschap.
• De aflevering van het schattingsverslag door een erkend expert-schatter is niet bindend voor de belastingplichtige(n). Zij kunnen het verslag naast hun neerleggen en kiezen voor een eigen waardering (cfr. methode 1).
• Op basis van een administratieve tolerantie (nl. Standpunt nr. 20024) kan de verkoop van een onroerend goed tegen een lagere prijs dan het initieel in de door de erkende expert-schatter opgenomen waardering, aanleiding geven tot een ambtshalve ontheffing cfr. artikel 3.6.0.0.1. VCF en teruggave van de te veel betaalde erfbelasting.

Nadelen

• Gelet op het gegeven dat het schattingsverslag dient bijgevoegd te worden bij de aangifte in de nalatenschap opdat deze bindend zou zijn voor de belastingdienst, is het belangrijk snel te reageren bij een overlijden. Neem tijdig contact op met een erkend expert-schatter. De aangifte in de nalatenschap dient in principe uiterlijk binnen de 4 maanden na het openvallen van de nalatenschap te worden ingediend. Het aanvragen van een schattingsverslag aan een erkend expert-schatter verlengt of schort deze termijn niet op.
• Dienstverlening van erkend expert-schatter is niet gratis.

3. Schatting door Vlabel

Voordelen

• Volledig kosteloos.
• Bindend voor de fiscale administratie: een latere verkoop tegen een (aanzienlijk) hogere prijs, zal geen gevolgen hebben op de inning van de erfbelasting.
• De aanvragers van de schatting bij Vlabel kunnen bij hun aanvraag en bij het eventuele plaatsbezoek, elementen aandragen die nuttig zijn voor die schatting.
• Ook hier is de administratieve tolerantie (nl. Standpunt nr. 20024) van toepassing. De verkoop van een onroerend goed tegen een lagere prijs dan het initieel in de door de Vlabel opgestelde waardering, kan aanleiding geven tot een ambtshalve ontheffing cfr. artikel 3.6.0.0.1. VCF en teruggave van de te veel betaalde erfbelasting.

Nadelen

• De door Vlabel opgestelde waardering is bindend voor de erfgenamen/legatarissen: de erfbelasting zal geheven worden op de waardering opgesteld door de Vlaamse Belastingdienst. Echter is er een mogelijkheid om binnen de drie maanden na de betekening van het schattingsverslag bezwaar in te dienen met aanvoering van de nodige bewijsstukken (bijvoorbeeld: door de verkoop tegen een lagere prijs binnen de bezwaartermijn).
• Na een overlijden heb je in principe vier maanden tijd om de aangifte van nalatenschap in te dienen. De termijn bedraagt vijf maanden als het overlijden in een ander land binnen de Europese Economische Ruimte plaatsvond en bedraagt zes maanden als de persoon overleden is buiten de Europese Economische Ruimte. Het vragen van een bindende schatting aan Vlabel verlengt of schort deze termijn niet op.
• De Vlaamse Belastingdienst kan - voor zover ze dit noodzakelijk acht - een plaatsbezoek uitvoeren. De aanvragers worden ingelicht over de datum en het uur waarop het plaatsbezoek zal plaatsvinden.
• De loutere aanvraag tot schatting bij de Vlaamse Belastingdienst heeft tot gevolg dat het bindende karakter van het schattingsverslag door een erkend schatter-expert komt te vervallen. Denk daarom goed na vooraleer u een schatting aanvraagt. U kunt niet zowel een waardering laten uitvoeren door de Vlaamse Belastingdienst alsook door een erkend expert-schatter en de laagste van de twee waarderingen weerhouden.

© CERTIFISC – Auteur: Jorn Peyskens

DISCLAIMER Dit artikel werd gepubliceerd/voor het laatst gewijzigd op 24/05/2024 en werd opgesteld conform de op dat moment geldende wetgeving, rechtspraak, rechtsleer en interpretaties.
Sinds voormelde datum kunnen er zich wijzigingen voordoen waardoor dit artikel verouderde informatie kan bevatten.