Wat houdt de renovatieplicht voor bedrijfsgebouwen vanaf 2022 in?

In het Vlaams Regeerakkoord 2019-2024 werd bepaald dat niet-residentiële gebouwen uiterlijk vijf jaar na een notariële overdracht in volle eigendom grondig energetisch gerenoveerd moeten worden om hun klimaatvoetafdruk te verkleinen. Op 7 mei 2021 werd deze renovatieverplichting principieel goedgekeurd door de Vlaamse Regering: elk niet-residentieel gebouw dat vanaf 1 januari 2022 overgedragen wordt aan een nieuwe eigenaar of waarop een recht van opstal of erfpacht wordt gevestigd, moet verplicht gerenoveerd worden om aan minimale energieprestatieniveaus te voldoen.

Wat houden de nieuwe regels in en vanaf wanneer gelden ze?

De renovatieverplichtingen zullen in verschillende fasen worden opgelegd.

Vanaf 1 januari 2022 worden de 4 volgende energetische verbeteringen verplicht:

• Dakisolatie: indien de dakisolatie de isolerende waarde van 0,75 m² K/W niet behaalt, dan moet er dakisolatie geplaatst worden met een maximale U-waarde van 0,24 W/m²K.
• Beglazing: enkele beglazing moet vervangen worden door hoogrendementsglas met een minimale U-waarde van 1 W/m² K.
• Warmte-opwekkers: verwarmingsinstallaties van meer dan 15 jaar oud moeten vernieuwd worden. Bovendien mag er geen nieuwe stookolietank geïnstalleerd worden als er een aardgasnet beschikbaar is.
• Koelinstallaties: koelinstallaties die ouder zijn dan 15 jaar en gebruik maken van koelmiddelen op basis van ozonafbrekende stoffen of gebruik maken van koelmiddelen met een GWP-waarde van minstens 2500, moeten vervangen worden (en mogen geen gebruik maken van dergelijke koelmiddelen, noch ozonlaagafbrekende of andere schadelijke stoffen bevatten).

Zowel kleine als grote niet-residentiële gebouwen moeten binnen de 5 jaar na het verlijden van de authentieke akte aan deze maatregelen voldoen. Daarnaast moeten kleine niet-residentiële eenheden (< 500m² bruikbare vloeroppervlakte) die samen een niet-residentieel gebouw vormen en in totaliteit worden overgedragen en die op het moment van aankoop een energieprestatiecertificaat met label D,E of F hebben, vanaf 1 januari 2022 minstens een energieprestatielabel C behalen.

Een tweede fase start vanaf 1 januari 2023, waarbij grote niet-residentiële eenheden die vanaf deze datum een niet-residentieel gebouw vormen en in totaliteit worden overgedragen binnen de 5 jaar na aankoop niet alleen aan de vier bovenvermelde minimumeisen dienen te voldoen, maar ook over een minimaal aandeel hernieuwbare energie van 5% moeten beschikken.

Vanaf 1 januari 2025 zal deze eis van 5% hernieuwbare energie omgezet worden in een minimaal te behalen energieprestatielabel. Tegen dan zal er namelijk ook voor grote niet-residentiële gebouwen een EPC kunnen worden afgeleverd, zoals dit nu al voor kleine niet-residentiële gebouwen het geval is.

Na het afronden van de werken kan aan de hand van een nieuw EPC aangetoond worden dat aan alle verplichtingen werd voldaan. Indien er geen nieuw EPC voorzien wordt na 5 jaar na de overdracht of het vestigen van het opstal- of erfpachtrecht, of wanneer uit dit EPC blijkt dat niet alle nodige werken werden uitgevoerd, kan een aanzienlijke administratieve geldboete opgelegd worden.

Voor welke gebouwen geldt deze renovatieplicht?

Elke nieuwe eigenaar in volle eigendom, opstalhouder of erfpachter van gebouwen of gebouweenheden met een niet-residentiële bestemming, dient te voldoen aan de nieuwe regelgeving. De bestemming van een onroerend goed wordt bepaald op basis van het feitelijk gebruik ervan tijdens het verlijden van de akte van aankoop of het vestigen van het recht van opstel of erfpacht. Een niet-residentieel gebouw dat achteraf een andere bestemming krijgt, ontsnapt dus niet aan de renovatieplicht.

Om te verduidelijken wat met de noemer ‘niet-residentiële gebouwen’ bedoeld wordt, lijst het Energiebesluit alle gebouwen op die niet onder deze noemer vallen:

• residentiële gebouwen (= gebouwen die hoofdzakelijk gebruikt worden voor bewoning);
• industriële gebouwen bestemd voor productie, opslag, bewerking of manipulatie van goederen;
• alleenstaande niet voor bewoning bestemde gebouwen met een totale bruikbare vloeroppervlakte van minder dan 50m2;
• opslagplaatsen voor niet-industrieel gebruik;
• werkplaatsen;
• niet voor bewoning bestemde gebouwen van een landbouwbedrijf;
• gebouwen die worden gebruikt voor erediensten en religieuze activiteiten;
• tijdelijke gebouwen die in principe niet langer dan twee jaar worden gebruikt.

De belangrijkste soorten gebouwen die onder het toepassingsgebied van de nieuwe regelgeving zullen vallen zijn kantoorgebouwen, scholen, horeca- en handelszaken, overheidsgebouwen en zorginstellingen.

Bij mede-eigendommen die bestaan uit zowel residentiële als niet-residentiële entiteiten, worden de verplichte verbeteringswerken beperkt tot het niveau van de desbetreffende niet-residentiële eenheid:

• enkel de dakdelen van de desbetreffende niet-residentiële eenheid zullen moeten worden gerenoveerd. Tenzij alle eenheden van het gebouw in één keer zouden worden overgedragen, zullen de gemeenschappelijke daken dus niet aangepakt moeten worden in het kader van deze maatregelen (let wel: in het kader van woningkwaliteit geldt voor residentiële gebouwen wel een dakisolatieverplichting!);
• enkel de enkele beglazing van de desbetreffende niet-residentiële eenheid zal moeten worden vervangen (let wel: in het kader van woningkwaliteit geldt voor residentiële gebouwen wel een dubbel glas verplichting!);
• enkel de verwarmingsinstallaties die alleen de desbetreffende niet-residentiële eenheid van verwarming voorzien, zullen aan de nieuwe regeling moeten voldoen; collectieve installaties worden dus niet meegenomen in de regeling;
• enkel de koelinstallaties die alleen de desbetreffende niet-residentiële eenheid van koeling voorzien, zullen aan de nieuwe regeling moeten voldoen; collectieve installaties worden dus niet meegenomen in de regeling.

Uitzonderingen

Zoals steeds zijn er ook een aantal uitzonderingen op deze nieuwe regelgeving. Nieuwe eigenaars, opstalhouders en erfpachters van niet-residentiële gebouwen die beschermd zijn (i.e. beschermde monumenten of gebouwen die onderdeel uitmaken van een beschermd cultuurhistorisch landschap, stads- of dorpsgezicht) of die voorkomen op de inventaris van bouwkundig erfgoed, worden gedeeltelijk vrijgesteld van de renovatieverplichtingen. Concreet vervalt hier de eis op dakisolatie en beglazing, de verplichte vervanging van verwarmings- en koelinstallaties blijft wel gelden.

De renovatieverplichting vervalt bovendien volledig wanneer het niet-residentieel gebouw binnen de vijf jaar na aankoop of het vestigen van het opstal- of erfpachtrecht gesloopt wordt.

De nieuwe regelgeving geldt ook niet bij een fusie of opslorping van een rechtspersoon waarbij de nieuwe rechtspersoon de rechten en plichten van de oude overneemt en bijgevolg eigenaar wordt van een niet-residentieel gebouw waarvan de oude rechtspersoon eigenaar was.

 

© CERTIFISC – Auteur: Jorn Peyskens