Kan ik btw aanrekenen aan de koper van mijn ‘nieuwe’ woning?

Een woning die als nieuw wordt beschouwd, kan verkocht worden met btw. Als professioneel beroepsverkoper heb je hiertoe geen keuze en dient er beroepshalve met toepassing van het btw-regime te worden verkocht. Als particulier heb je echter de keuze om te verkopen met registratierechten, dan wel met btw. Maar wat zijn de voorwaarden voor de verkoop met btw?

• Een woning wordt als nieuw beschouwd tot 31 december van het tweede jaar dat volgt op het jaar van de eerste ingebruikneming.
• De verkoper kan door te verkopen met toepassing van het btw-regime de btw die hij zelf bij de aankoop van de woning betaalde, recupereren.
• Indien de grond tegelijk met het gebouw wordt overgedragen en de verkoper van de grond en het gebouw dezelfde persoon is, moet de grond eveneens met 21% btw verkocht worden.
• Er moet een bijzondere btw-aangifte 104.5 ingediend worden na afsluiten van de verkoopakte.

Wanneer wordt mijn woning geacht ‘nieuw’ te zijn?

Een woning wordt als nieuw beschouwd tot 31 december van het tweede jaar dat volgt op het jaar waarin zij voor de eerste maal bewoond of gebruikt wordt.

Een woning die bv. voor het eerst in april 2022 in gebruik is genomen wordt als nieuw beschouwd tot en met 31/12/2024.

De eerste bewoning of het eerste gebruik van een appartement in een gebouw heeft geen invloed op de datum van ingebruikname van de andere appartementen in dat gebouw. 

Waarom zou je er als particulier voor kiezen om je woning te verkopen met btw?

Als er sprake is van een nieuwe woning, kan je er als particulier voor kiezen om je woning te verkopen met toepassing van het btw-regime. Gezien het om een nieuwe woning gaat, zal er bovenop de verkoopprijs 21% btw betaald moeten worden door de koper. In dat geval zal de koper uiteraard geen registratierechten meer verschuldigd zijn.

Deze regeling is vooral interessant voor de verkoper van de woning. Hij kan dan namelijk de btwrecupereren die hij zelf bij de aankoop van de woning betaalde.

Moet er op de bijhorende grond ook btw betaald worden?

Als het gebouw als nieuw kan worden beschouwd en de koper ervoor kiest om de woning onder toepassing van het btw-regime te verkopen, moet de grond eveneens met 21% btw worden verkocht indien deze tegelijk met het gebouw wordt overgedragen én de verkoper van de grond en het gebouw dezelfde persoon is.

Wordt aan één van deze voorwaarden niet voldaan, zal er btw betaald moeten worden op de waarde van het gebouw en registratierechten op de waarde van de grond.

Indien je een woning koopt onder het stelsel van Wet Breyne, waarbij je onmiddellijk eigenaar wordt van de grond en pas later van de woning, zal er dus een combinatie zijn van registratierechten en btw. Bij een woning die reeds in aanbouw is, worden woning en grond tegelijk aan de koper overgedragen en zal de volledige verkoop onder het btw-regime vallen.

Welke procedure moet ik volgen om mijn woning met toepassing van het btw-regime te verkopen?

De verkoper dient de koper op de hoogte te stellen dat de woning met 21% btw zal verkocht worden en dient dit ook te vermelden in de onderhandse compromis.

Tot en met 31/12/2023 moest de verkoper een verklaring 104.1 invullen, waarmee deze bevestigt dat hij de woning wenst te verkopen met btw. Deze verklaring moest in tweevoud bij het bevoegde belastingkantoor worden ingediend. Met ingang vanaf 01/01/2024 dient er geen voorafgaande verklaring 104.1 meer te worden ingediend. De keuze om met btw te verkopen blijkt voortaan enkel nog uit de tussen partijen gesloten compromis.

De verkoper zal een factuur dienen uit te reiken aan de koper, met vermelding van BTW.

Na de verkoop moet de verkoper een btw-aangifte 104.5, waar onder andere het van de koper ontvanger btw-bedrag werd opgenomen, in drievoud indienen bij het bevoegde belastingkantoor. 

Zelfs als u al een btw-nummer heeft voor een andere activiteit, moet u voor de verkoop van de woning toch die bijzondere aangifte 104.5 indienen en de verrichting dus niet opnemen in de periodieke aangiften.

De indiening van de bijzondere aangifte én betaling van de btw dient te geschieden binnen de maand te rekenen vanaf het tijdstip waarop de btw over de volledige maatstaf van heffing verschuldigd wordt. 

© CERTIFISC – Auteur: Jorn Peyskens

DISCLAIMER Dit artikel werd gepubliceerd/voor het laatst gewijzigd op 27/09/2024 en werd opgesteld conform de op dat moment geldende wetgeving, rechtspraak, rechtsleer en interpretaties.
Sinds voormelde datum kunnen er zich wijzigingen voordoen waardoor dit artikel verouderde informatie kan bevatten.