Amortissement des travaux d'ameublement d'un bien loué

Votre entreprise peut réaliser des travaux d'ameublement ou d'amélioration sur un immeuble loué. Mais qu'en est-il de la déductibilité fiscale de ces coûts ? Et sur quelle période ces frais doivent-ils être débités ? Est-ce la durée du bail ou la période économique d'utilisation ? Que se passe-t-il à la fin de la location ?

Les travaux sont déductibles

Si votre BV loue un bien immobilier, le loyer et les frais annexes tels que l'entretien, le chauffage et l'éclairage sont déductibles. Les frais qui sont nécessaires ou utiles aux activités de votre entreprise, comme les travaux de rénovation, sont également des frais déductibles.
Cependant, contrairement aux coûts d'exploitation ordinaires tels que l'entretien, le coût des travaux de rénovation est une dépense en capital. Cela signifie qu'ils ne sont pas déductibles en une seule fois, mais doivent être amortis annuellement.

Combien de temps pour amortir?

La durée pendant laquelle les travaux doivent être amortis dépend des accords dans le bail et de la vie économique des investissements.

Aucune indemnité fournie par le propriétaire

Si le bailleur n'est pas tenu de payer les travaux à la fin du bail, votre BV doit amortir les travaux sur la durée restante du bail. Cela inclut toute prolongation, à condition qu'elle soit jugée probable. A la fin du contrat, la valeur comptable des travaux sera alors égale à zéro.

Conseil! Si les travaux sont amortis sur au moins trois ans, ils sont généralement éligibles à la déduction pour investissement.

Indemnisation fournie par le propriétaire

S'il a été convenu que le bailleur paiera les travaux à la fin du bail, l'amortissement sera basé sur la durée de vie économique utile des travaux.

Exemple

• La durée restante du bail est de dix ans.
• La durée de vie économique des travaux de rénovation est estimée à une vingtaine d'années.
• Sans indemnité: amortissement sur dix ans (durée de location).
• Avec compensation: amortissement sur vingt ans (durée de vie économique).

Que se passe-t-il à la fin de la location?

Si aucun honoraire n'a été convenu, la valeur comptable des travaux à la fin du bail sera nulle. Dans ce cas, il n'est pas question de gain ou de perte en capital.

Attention! En cas de résiliation anticipée du bail (par exemple en raison d'un déménagement), les travaux peuvent ne pas encore être entièrement amortis. Dans ce cas, votre BV peut comptabiliser un amortissement exceptionnel, qui est déductible fiscalement.

Lorsque le bailleur paie une redevance, il y a une différence entre la redevance et la valeur comptable restante des œuvres. Cette différence est un gain en capital imposable ou une perte en capital déductible.

Travaux de démolition nécessaires

Dans certains cas, vous devrez peut-être remettre la propriété dans son état d'origine à la fin du bail. Si vous devez enlever les travaux qui ont été installés, votre BV peut anticiper en mettant en place une provision fiscale pour frais de démolition. Cette provision est déductible.

Cour d'appel de Gand (9 avril 2024)

Dans une affaire récente devant la Cour d'appel de Gand (9 avril 2024), la Cour d'appel s'est prononcée sur la déductibilité fiscale des investissements dans un bien immobilier loué.

Un contribuable a réalisé un certain nombre d'investissements tels que l'installation de portes intérieures, d'huisseries de portes, d'armoires encastrées, de plinthes, l'installation de parquets et de systèmes de climatisation sur un local commercial loué et déduit fiscalement ces investissements par le biais de l'amortissement. Selon la Cour d'appel, ces investissements ont été réalisés dans le but de favoriser l'utilisation professionnelle du bien loué, c'est-à-dire comme environnement de travail pour le personnel du contribuable. La condition d'intentionnalité pour la déductibilité des frais est donc remplie : « les frais ont été exposés ou supportés afin d'obtenir ou de conserver un revenu imposable ».

L'argument de l'administration fiscale selon lequel ces investissements ne sont ni amortissables ni déductibles parce qu'ils doivent être répercutés sur le propriétaire du bien, puisqu'ils appartiennent spécifiquement au propriétaire et non au locataire, au motif que ces investissements sont immobiliers par destination ou sont inclus dans la construction de l'immeuble en faisant partie intégrante de celui-ci,  n'est pas suivie par la Cour d'appel. En effet, le contribuable dispose d'un droit accessoire de superficie pendant la durée du bail, ce qui signifie qu'il reste propriétaire de tous les investissements pendant la durée du bail. Le fait qu'à la fin du bail il y aurait une prolongation en faveur du propriétaire n'enlève rien au caractère professionnel des investissements du locataire. À la fin du bail, il faudra déterminer si un décompte des prestations est nécessaire ou non.

Conclusion

La durée d'amortissement des travaux de rénovation dépend des accords figurant dans le contrat de location:

1. Pas d'indemnité prévue: dépréciation sur la durée du bail.
2. Une compensation est prévue: amortissement sur la durée de vie utile économique.

Si une démolition est nécessaire, votre BV peut réserver une provision pour les frais de démolition.

© CERTIFISC – Auteur: Jorn Peyskens