Gesplitste aankoop van vastgoed tussen ouders en kinderen: de fiscale gevolgen

In het Vlaams Gewest is de gesplitste aankoop van vastgoed tussen ouders en kinderen een populaire strategie in het kader van successieplanning. Een onroerend goed wordt gesplitst aangekocht: de ouders kopen het vruchtgebruik en de kinderen de naakte/blote eigendom. Het fiscale voordeel bestaat erin dat bij het overlijden van de ouders het vruchtgebruik belastingvrij aanwast bij de naakte/blote eigendom van de kinderen. Deze laatsten beschikken voortaan over de volle eigendom van het onroerend goed, zonder enige heffing van erfbelasting. Middels een fictiebepaling tracht de fiscale wetgever dergelijke praktijken te remediëren.

Principieel erfbelasting verschuldigd - fictiebepaling

De kinderen hebben niet altijd voldoende financiële middelen om de naakte eigendom van de woning te financieren. De courante praktijk bestaat erin dat de ouders het aandeel van de kinderen financieren. Bij overlijden wast het vruchtgebruik aan bij de naakte eigendom van de kinderen, waardoor het onroerend goed omwille van de techniek van gesplitste aankoop volledig belastingvrij bij de kinderen terecht komt. Om dergelijke ‘bedekte bevoordeling’ te remediëren voorziet de fiscale wetgever in een wettelijk vermoeden dat het gesplitst aangekocht onroerend goed voor de volle eigendom aanwezig is in de nalatenschap van de vruchtgebruiker. Bijgevolg zal het gesplitst aangekocht onroerend goed in haar geheel onderworpen worden aan de erfbelasting bij het overlijden van de ouders.

De roerende en onroerende goederen die wat betreft het vruchtgebruik door de erflater en wat betreft de blote eigendom door een derde onder bezwarende titel zijn verkregen, worden, voor de heffing van de erfbelasting, geacht in volle eigendom in zijn nalatenschap aanwezig te zijn en als legaat door die derde te zijn verkregen (art. 2.7.1.0.7. VCF).

Tegenbewijs van bedekte bevoordeling

Men kan ontsnappen aan de heffing van de erfbelasting bij overlijden van de ouders, indien wordt aangetoond dat het kind over de gelden voor de aankoop van de blote eigendom beschikte op het moment van de aankoop van het onroerend goed en er aldus wordt weerlegd dat er sprake is van een bedekte bevoordeling. De beschikking over de gelden op het moment van de aankoop zal in de praktijk vaak het gevolg zijn van een (onrechtstreekse) schenking van de ouders aan de kinderen. Teneinde te staven dat er geen sprake is van een bedekte bevoordeling, is het voldoende aan te tonen dat de (onrechtstreekse) schenking voorafgaand aan de aankoop van het onroerend goed plaatsvond (i.e. voorafgaand aan de notariële aankoopakte – niet zozeer het compromis/de onderhandse overeenkomst). De datum van de schenking kan op diverse manieren bewezen worden en zal bij notariële schenkingsakten alvast geen punt van discussie vormen. Er is immers een vaste dagtekening. Bij onrechtstreekse niet-geregistreerde schenkingen, kan de afwezigheid van gedagtekende notariële akte, tot problemen leiden. Het is daarom zinvol om ook aan de bankgift een ‘semi-vaste dagtekening’ te geven teneinde te bewijzen dat de onderhandse schenking plaatsvond voorafgaand aan de gesplitste aankoop. Men kan bijvoorbeeld gebruik maken van de techniek van een gevouwen omslag die per aangetekend schrijven wordt verzonden.

Let wel! De fictiebepaling uit artikel 2.7.1.0.5. VCF blijft onverkort gelden, en voorziet dat goederen die binnen de drie jaar vóór het overlijden van de schenker werden geschonken zonder dat er schenkbelasting werd geheven (i.e. onrechtstreekse schenking), onderhevig zijn aan erfbelasting. Eventueel kan de onrechtstreekse schenking alsnog in extremis ter registratie worden aangeboden en bijgevolg schenkbelasting betaald worden. In dat geval zal er bij het overlijden van de schenkende ouder niet langer (de hogere en progressieve) erfbelasting verschuldigd zijn.

De goederen waarvan de bevoegde entiteit van de Vlaamse administratie het bewijs levert dat de erflater er kosteloos over beschikte gedurende de drie jaar vóór zijn overlijden, worden geacht deel uit te maken van zijn nalatenschap, tenzij de bevoordeling onderworpen is aan de schenkbelasting of het registratierecht op de schenkingen onder de levenden (art. 2.7.1.0.5. VCF). 

(Fiscale) gevolgen voor de kinderen

WOONBONUS

Wanneer het kind voor het verwerven van zijn eigen woning een hypothecaire lening heeft afgesloten in de periode 1 januari 2016 – 31 december 2019, komen de kapitaalaflossingen en interesten van deze hypothecaire lening, alsook de premies van een eventuele schuldsaldoverzekering in aanmerking voor een belastingvermindering in het kader van de geïntegreerde woonbonus. De korf voor de belastingvermindering bestaat uit een basisbedrag van € 1.520 per belastbaar tijdperk indien de in aanmerking komende uitgaven gedurende het belastbaar tijdperk betrekking hebben op de eigen woning (maar niet zozeer enige woning). Als de woning tevens uw enige woning is op 31 december van het jaar waarin de hypothecaire lening werd aangegaan, zal het basisbedrag verhoogd worden met € 760 gedurende de eerste 10 jaar. Er is tevens een bijkomende verhoging van € 80 gedurende de eerste 10 jaar, indien op 1 januari volgend op het jaar waarin de lening werd aangegaan, de belastingplichtige drie kinderen ten laste heeft.

De twee verhogingen kunnen niet meer worden toegepast vanaf het belastbaar tijdperk waarin de belastingplichtige op 31 december van dat belastbaar tijdperk volle eigenaar is van een andere woning.

Een gesplitste aankoop waarbij het kind de blote eigendom verwerft van een woning, heeft geen impact op de verdere toepassing van de geïntegreerde woonbonus (zowel het basisbedrag als de verhogingen).

VERLAAGDE TARIEVEN REGISTRATIERECHTEN

In beginsel bedraagt het verkooprecht bij de aankoop van een onroerend goed 12%. In een aantal gevallen kunnen verlaagde tarieven van toepassing zijn. Zo voorziet de fiscale wetgever in een verlaagd tarief van 3% voor de enige en eigen woning of een verlaagd tarief van 1% voor wie de aangekochte woning ingrijpend energetisch renoveert.

De blote eigendom van het kind (of kinderen) ingevolge de gesplitste aankoop met de ouders, belemmert een latere toepassing van het verlaagde 3%-tarief of 1%-tarief bij de aankoop van een eigen woning niet. Enkel het bezit van de volle eigendom (100%) van een andere woning of bouwgrond vormt een belemmering op de toepassing van het verlaagd tarief.

Ook de omgekeerde volgorde nl. de verkrijging van een onroerend goed door een kind met toepassing van één van de verlaagde tarieven, gevolgd door een latere gesplitste aankoop van een onroerend goed met de ouders, heeft niet tot gevolg dat alsnog een regularisatie van het verkooprecht zou plaatsvinden.

6% BTW INZAKE AFBRAAK EN WEDEROPBOUW

Om toepassing te kunnen maken van het verlaagd btw-tarief van 6% inzake afbraak en wederopbouw, is vereist dat op het ogenblik van de eerste ingebruikname of inbezitname van de heropgebouwde woning, deze woning de enige en eigen woning van het kind is. Wanneer het kind op het ogenblik van de eerste ingebruikname of inbezitname van de woning dewelke het voorwerp heeft uitgemaakt van een sloop – en heropbouw reeds blote eigenaar zou zijn van een andere woning (ingevolge gesplitste aankoop met de ouders), kan de woning dewelke het voorwerp uitmaakt van een afbraak en wederopbouw niet genieten van het verlaagd BTW-tarief van 6%. De afbraak en heropbouwwerken zullen dan ook steeds onderworpen worden aan het gemeen tarief van 21%. De gesplitste aankoop van een woning belet de latere toepassing van 6% BTW op de afbraak en wederopbouw van een eigen woning van het kind.

BELASTING OP HET ONROEREND INKOMEN EN ONROERENDE VOORHEFFING

De blote eigendom geeft geen aanleiding tot belastbaarheid in het vak van de onroerende inkomsten in de personenbelasting, noch het verschuldigd zijn van onroerende voorheffing. Deze vallen ten laste van de vruchtgebruiker.

De inkomsten als omschreven in artikel 7, § 1, 1° en 2°, zijn, naar het geval, belastbaar ten name van de eigenaar, bezitter, erfpachter, opstalhouder of vruchtgebruiker van het goed (art. 11 WIB).

VERPLICHTINGEN BLOTE EIGENAAR

Een gesplitste aankoop tussen ouders (vruchtgebruik) en kinderen (naakte eigendom), brengt ook gevolgen met zich mee op het vlak van burgerrechtelijke verplichtingen van beide partijen. De kinderen kunnen immers ook aangesproken worden om bepaalde kosten te betalen.

De ouders hebben als vruchtgebruiker een tijdelijk zakelijk recht op het onroerend goed, maar zijn er geen eigenaar van. Hieruit volgt dat de vruchtgebruiker een tijdelijk recht heeft op het gebruik en het genot van het onroerend goed en dit onroerend goed op het einde van het vruchtgebruik terug te geven in oorspronkelijke staat. De vruchtgebruiker dient dan ook alle lasten te dragen die verband houden met het gebruik en het genot ervan.

Daarentegen draagt de blote eigenaar de buitengewone lasten van het met vruchtgebruik bezwaarde goed. Hieronder wordt verstaan grove herstellingen, zijnde herstellingen die betrekking hebben op de structuur van het goed of van zijn inherente bestanddelen of waarvan de kosten manifest de vruchten van het goed te boven gaan. Wel kan de blote eigenaar die deze grove herstellingen uitvoert, van de vruchtgebruiker eisen dat deze laatste proportioneel bijdraagt in de kosten van deze herstellingen. Deze bijdrage wordt bepaald in verhouding tot de waarde van het vruchtgebruik tegenover de volle eigendom. Deze bijdrage van de vruchtgebruiker vermijdt dat een naakte eigenaar zware lasten m.b.t. het onroerend goed alleen dient te dragen, zonder er genot van te hebben:

• indien de vruchtgebruiker nog jong is, zal de blote eigenaar niet veel te verwachten hebben om op korte termijn het gebruik en het genot van het onroerend goed te verkrijgen, waardoor hij ook slechts een beperkt gedeelte van de werken dient te betalen.
• Is de vruchtgebruiker daarentegen al ouder, dan zal de blote eigenaar een veel groter gedeelte moeten dragen, maar hij kan statistisch op kortere termijn het gebruik en genot verwachten.

De toepassing van de gesplitste aankoop blijft een interessante benadering binnen successieplanning, maar vereist zorgvuldige waakzaamheid. Men dient onder meer aandacht te hebben voor de fiscale fictiebepaling en de vorm waarin het tegenbewijs kan worden geleverd, alsook andere implicaties op de persoonlijke fiscale en financiële toestand van de kinderen.

 © CERTIFISC – Auteur: Jorn Peyskens

DISCLAIMER Dit artikel werd gepubliceerd/voor het laatst gewijzigd op 17/05/2024 en werd opgesteld conform de op dat moment geldende wetgeving, rechtspraak, rechtsleer en interpretaties.
Sinds voormelde datum kunnen er zich wijzigingen voordoen waardoor dit artikel verouderde informatie kan bevatten.