Spontane meldingsplicht kadastraal inkomen

De boeteschalen met de specifieke administratieve boeten die verschuldigd zijn door belastingplichtigen die het niet nauw nemen met hun verplichting tot spontane aangifte inzake een aantal verrichtingen met betrekking tot hun onroerende goederen, werden vastgelegd bij Koninklijk Besluit van 20 september 2023. De boete varieert van 250 euro tot 3.000 euro per kadastraal perceel. De hoogte van de boete is afhankelijk van de aard van de inbreuk en de hoogte van het kadastraal inkomen (KI). Onder meer voor het intrekken in een nieuwbouwwoning, het uitvoeren van renovaties in een bestaande woning en de aan- en verkoop van een onroerend goed in het buitenland, is een spontane aangifte verplicht.

Eerste categorie te melden verrichtingen

• De voltooiing van werkzaamheden aan de gewijzigde gebouwde onroerende goederen gelegen in België of in het buitenland.
• Wijzigingen aan ongebouwde onroerende goederen (gewijzigde exploitatie, omvorming, verbetering) gelegen in België of in het buitenland.
• De ingebruikstelling van nieuw of bijkomend materieel gelegen in België of in het buitenland, maar ook wijzigingen eraan en de definitieve buitengebruikstelling ervan.
• De eerste ingebruikneming of de daaraan voorafgaande verhuring van een nieuw opgericht of herbouwd onroerend goed gelegen in België of in het buitenland (daarbij geldt het weerlegbaar vermoeden dat een in België gelegen nieuw opgericht of herbouwd onroerend goed in gebruik is genomen “door de belastingplichtige vanaf zijn inschrijving in de bevolkingsregisters op het adres van dit onroerend goed’’).

Wat betreft gebouwde en ongebouwde onroerende goederen, alsmede materiaal dat onroerend is van nature of door de bestemming en die in België zijn gelegen: de eigenaar, de bezitter, de erfpachter of vruchtgebruiker van het in België gelegen onroerend goed.

Wat betreft gebouwde en ongebouwde onroerende goederen, alsmede materieel en outillage die onroerend zijn van nature of door hun bestemming en die niet in België zijn gelegen:

1. Rijksinwoners (die niet uitdrukkelijk door art. 4 WIB van het toepassingsgebied van de personenbelasting zijn uitgesloten, wat bv. het geval is met buitenlandse diplomaten) en
2. Rechtspersonen die in België hun voornaamste inrichting of hun zetel van bestuur of beheer hebben en geen onderneming exploiteren of zich niet met verrichtingen van winstgevende aard bezighouden en bijgevolg aan de rechtspersonenbelasting zijn onderworpen (zoals de meeste VZW’s) of omwille van artikel 180 of artikel 181 van de vennootschapsbelasting expliciet zijn uitgesloten.

De spontane melding dient te gebeuren binnen de 30 dagen volgend op de gebeurtenis.

Tweede categorie te melden verrichtingen

Wanneer een onroerend goed na 01/01/2021 gekocht of verkocht wordt in het buitenland, moet de koper/verkoper verplicht een spontane aangifte doen bij de dienst Algemene Administratie en Patrimoniumdocumentatie. De koper/verkoper heeft hiervoor 4 maanden de tijd vanaf de datum.

Echter indien het een verwerving betreft van een zakelijk recht op een nieuw opgericht of herbouwd onroerend goed dat nog niet in gebruik werd genomen of verhuurd werd, dan geldt de aangifteplicht pas bij ingebruikneming of verhuring, en daarvoor heeft men 30 dagen de tijd.

Er bestaat geen dergelijke aangifteplicht bij verwerving/vervreemding van een zakelijk recht op een in België gelegen onroerend goed. Een aangifte is niet nodig. De Administratie wordt over een dergelijke overdracht automatisch op de hoogte gesteld ten gevolge van de registratie van de notariële akte of van de onderhandse akte, wat niet het geval is bij de overdracht van het zakelijk recht op een onroerend goed dat in het buitenland gelegen is.

Hoe verrichting melden?

De melding dient te gebeuren bij de Algemene Administratie van de Patrimoniumdocumentatie. In een persbericht laat de FOD Financiën weten dat de melding sinds 28 juni 2024 ook kan worden ingediend via de toepassing MyMinFin.

Doel van de spontane melding: bepaling van het KI

De Administratie Opmetingen en Waarderingen zal het kadastraal inkomen vaststellen op basis van de door de belastingplichtige ingediende melding.

Impact van het nieuwe KI

Een aanpassing van het kadastraal inkomen kan ervoor zorgen dat de te betalen belasting aanzienlijk stijgt. Het KI is immers de basis voor de berekening van het onroerend inkomen in de personenbelasting:

Aangifte personenbelasting	Belastbare grondslag
Onroerende goederen die u voor uw beroep gebruikt	Niet belastbaar
Eigen woning	Niet belastbaar
Niet-verhuurde gebouwen	Geïndexeerd KI + 40%
Niet-verhuurde gronden	Geïndexeerd KI
Verhuurde gebouwen bestemd voor privégebruik	Geïndexeerd KI + 40%
Verhuurde gronden bestemd voor privégebruik	Geïndexeerd KI
Verhuurde gebouwen bestemd voor beroepsgebruik	Brutohuurinkomsten - 40% (beperkt tot 2/3 x KI x revalorisatiecoëfficient)
Verhuurde gronden bestemd voor beroepsgebruik	Brutohuurinkomsten - 10%
Erfpacht - en opstalvergoedingen	Vergoeding

Veel belastingplichtigen "vergeten" dit te melden, maar de gevolgen zijn niet mals. Een boete gaande van 250 euro tot 3.000 euro per kadastraal perceel. Wanneer een omgevingsvergunning wordt aangevraagd, wordt de fiscus automatisch op de hoogte gebracht, waardoor ze meteen op de hoogte zijn van de bouwwerkzaamheden. Ook jaren later, wanneer het verbouwde pand verkocht wordt, zal de fiscus de foto’s op immosites nauwgezet in de gaten houden. Bij verkoop van een woning met een kadastraal inkomen van 750 euro of minder volgt er steeds een controle met het oog op de actuele waarde van het kadastraal inkomen. Het is dus beter om de verrichtingen steeds zelf te melden bij de administratie Opmetingen en Waarderingen (het vroegere kadaster), die deel uitmaakt van de Algemene Administratie van de Patrimoniumdocumentatie, afgekort AAPD.

Bezwaar tegen het KI

Er kan geldig bezwaar tegen het toegekend (of verhoogd) KI ingediend worden binnen een termijn van twee maanden vanaf de datum van de betekening van het kadastraal inkomen.

Het bezwaar moet via een aangetekende brief gericht zijn aan de ambtenaar belast met de controle van het kadaster waar het onroerend goed gelegen is. De bezwaarindiener dient in het bezwaar enkel het inkomen te vermelden dat hij stelt tegenover datgene dat aan zijn onroerend goed is toegekend.

Bij gebrek aan akkoord wordt de betwisting beslecht door een scheidsrechterlijke beslissing van een door de vrederechter erkende schatter. Die beslissing is bindend, zowel voor de koper/verkoper als voor de belastingadministratie.

Specifieke administratieve boeten bij nalatigheid

Er zijn specifieke administratieve boetes voor het geval de aangifteverplichtingen niet worden nageleefd, gaande van minimaal 250 euro tot maximaal 3.000 euro. Deze specifieke boetes gelden vanaf 1 januari 2021, maar konden nog niet worden toegepast omdat de toepassingsvoorwaarden nog moesten worden vastgelegd. Dit is uiteindelijk pas gebeurd door het Koninklijk Besluit van 20 september 2023.

Administratieve boeten voor nalaten spontane aangifteplicht i.v.m. buitenlandse en binnenlandse onroerende goederen

Overtreding toe te schrijven aan	Kadastraal Inkomen (KI)	Boete
Overmacht (overtreding vond plaats door  omstandigheden buiten de wil van de   belastingplichtige)	alle	nihil
Laattijdige of niet-aangifte van ingebruikneming,   verhuring, voltooiing van de werken, etc.	< 745 euro	1.000,00 euro
	745 euro ≤ KI < 2.500 euro	2.000,00 euro
	≥ 2.500 euro	3.000,00 euro
Laattijdige of niet-aangifte van materieel en   outillage	< 159 euro	nihil
	159 euro ≤ KI < 745 euro	1.000,00 euro
	745 euro ≤ KI < 2.500 euro	2.000,00 euro
	≥ 2.500 euro	3.000,00 euro
Laattijdige of niet-aangifte van zakelijk recht op  een buitenlands onroerend goed	< 745 euro	1.000,00 euro
	745 euro ≤ KI < 2.500 euro	2.000,00 euro
	≥ 2.500 euro	3.000,00 euro

 © CERTIFISC – Auteur: Jorn Peyskens

DISCLAIMER Dit artikel werd gepubliceerd/voor het laatst gewijzigd op 15/07/2024 en werd opgesteld conform de op dat moment geldende wetgeving, rechtspraak, rechtsleer en interpretaties.
Sinds voormelde datum kunnen er zich wijzigingen voordoen waardoor dit artikel verouderde informatie kan bevatten.