Travaux de rénovation ou de réhabilitation : impact sur le taux de TVA

Toute personne qui fait réaliser des travaux de rénovation et/ou de réparation dans son habitation privée peut bénéficier d'un taux de TVA réduit à 6 % (au lieu de 21 %). Pour ce faire, quelques conditions doivent être remplies. Si les travaux ne relèvent pas de la rénovation, mais de la reconstruction, le taux réduit de TVA de 6 % ne peut être appliqué, mais le taux normal de 21 % est d'application.

• Réduction du taux pour la rénovation
• Administration fiscale
• Cour de cassation
• Alternative : taux réduit sur la démolition et la reconstruction

Réduction du taux pour la rénovation

Un entrepreneur peut émettre des factures avec le taux réduit de TVA de 6 % s'il effectue des travaux sur un bien immobilier utilisé depuis au moins 10 ans et principalement à des fins privées. Le bien peut également être utilisé à des fins professionnelles, à condition que l'usage privé prédomine, c'est-à-dire que le bien est utilisé à plus de 50 % à des fins privées. Dans ce cas, le taux réduit de TVA de 6 % peut être appliqué.

Les travaux effectués doivent avoir pour objet la transformation, la rénovation, la réhabilitation, l'amélioration, la réparation ou l'entretien du bien.

Pour bénéficier du taux réduit de 6 %, les travaux effectués doivent être considérés comme des travaux de rénovation et non de renouvellement. La législation sur la TVA ne donne pas de définition précise des termes "rénovation" et "construction de renouvellement" et ne précise pas non plus quand il s'agit d'une nouvelle construction ou d'une construction de renouvellement. Il en résulte une insécurité juridique.

Administration fiscale

Selon l'administration de la TVA, il y a rénovation et le taux réduit de 6 % peut être appliqué si les travaux réalisés s'appuient de manière significative sur les murs porteurs existants, notamment les murs extérieurs, et d'une manière générale sur les éléments essentiels de la structure du bâtiment existant.

En revanche, une construction neuve, à laquelle s'applique le taux normal de TVA de 21%, est dite nouvelle si les travaux effectués ne portent pas de manière significative sur les éléments essentiels de la structure du bâtiment, même si certaines parties telles que les fondations, les caves ou la seule façade avant sont conservées.

C'est le seul critère utilisé pour distinguer la rénovation de la construction de renouvellement. Une comparaison entre le coût des travaux et le prix de vente du bien après travaux ne peut être utilisée.

Cour de cassation

Selon la Cour de cassation, il y a rénovation lorsque les travaux réalisés s'appuient de manière significative sur les murs porteurs existants, notamment les murs extérieurs, et d'une manière générale sur les éléments essentiels de la structure du bâtiment préexistant (Cass., 25.06.2020). En revanche, il y a construction nouvelle lorsque les travaux ne s'appuient pas de manière significative sur les anciens murs porteurs et d'une manière générale sur les éléments essentiels de la structure du bâtiment à rénover, même si certaines parties telles que les fondations, les caves ou la seule façade sont conservées.

Dans un arrêt du 21 octobre 2022, la Cour de cassation a ajouté que la nouvelle construction s'applique également lorsque les éléments essentiels de la structure du bâtiment, notamment les fondations, doivent être substantiellement renouvelés ou renforcés pour supporter les travaux réalisés. En d'autres termes, même si les travaux effectués reposent en grande partie sur les fondations et les murs porteurs existants, on peut considérer qu'il s'agit d'une nouvelle construction si les structures porteuses sont trop faibles et doivent être considérablement renouvelées. Cet ajout a des implications importantes, car dans certains cas, il peut devenir encore plus difficile de qualifier des travaux substantiels de travaux de rénovation éligibles au taux réduit de TVA de 6 %.

Alternative : taux réduit sur la démolition et la reconstruction

Une autre option consiste à appliquer le taux réduit sur la démolition et la reconstruction dans le cas de rénovations importantes. Bien que le taux réduit de rénovation ne s'applique pas dans ce cas, le taux réduit de TVA sur la démolition et la reconstruction peut éventuellement être utilisé. Bien entendu, les conditions d'application doivent être respectées pour bénéficier du taux réduit (temporaire) sur la démolition et la reconstruction.

 

© CERTIFISC – Auteur: Jorn Peyskens