Droits d'enregistrement : qu'est-ce qui va changer à partir du 1er janvier 2022 ?

Le lundi 27 septembre 2021, le Ministre-président du gouvernement flamand Jan Jambon a fait la Déclaration de septembre. Un certain nombre de changements importants y ont été annoncés, notamment dans le domaine des droits d'enregistrement pour l'achat et la vente de biens immobiliers en Flandre. Ces changements n'ont pas encore été inclus dans la législation finale et doivent donc encore être votés par le Parlement flamand.

• L'un des changements annoncés est la réduction des droits d’enregistrement pour l’achat de l’habitation propre et unique: le taux standard de cette taxe est actuellement de 6 %, mais il sera réduit à partir du 1er janvier 2022.
• Le taux normal des droits d’enregistrement sera porté à 12 % pour l'achat de biens immobiliers qui ne sont pas considérés comme l’habitation propre et unique.
• À partir du 1er janvier 2024, le système de portabilité de la taxe sur les ventes sera supprimé.

Réduction des droits d’enregistrement

Les droits d’enregistrement est l'impôt dû lors de l'enregistrement d'un transfert à titre onéreux de la propriété ou de l'usufruit d'un bien immobilier. Cette taxe est calculée sur la valeur de vente normale du bien. Actuellement, le taux normal de cette taxe est de 10 %. Dans certains cas, et sous réserve du respect de certaines conditions strictes, ce taux pourrait déjà être réduit à 6 ou 5 %. À partir du 1er janvier 2022, ces taux seront modifiés, mais les conditions resteront inchangées.

L’habitation propre et unique occupé par le propriétaire

À partir du 1er janvier 2022, la taxe d'enregistrement ne sera plus due qu'à hauteur de 3 %, au lieu de 6 %, lors de l'achat de l’habitation propre et unique occupé par son propriétaire. La date de l'acte authentique sera déterminante.

Les conditions pour bénéficier de ce taux réduit sont les mêmes que précédemment :

• L'achat est effectué par une ou plusieurs personnes physiques. Les personnes morales ne peuvent jamais bénéficier du taux réduit. Si des personnes physiques achètent un bien immobilier avec des personnes morales, seules les personnes physiques peuvent bénéficier du taux réduit.
• Le bien est transféré avec le paiement d'un prix en espèces comme contrepartie. Un échange ou un retrait d'une entreprise n'est donc pas éligible.
• La pleine propriété doit être transférée. L'achat de la nue-propriété ou de l'usufruit n'est donc pas éligible.
• Le bien acheté doit être une habitation. Une habitation est un bien immobilier qui, éventuellement après des travaux normaux d'entretien ou de réparation, sert à loger une famille ou une personne. Les terrains à bâtir, par exemple, ne sont pas éligibles.
• L'acquéreur ne doit pas déjà être le propriétaire plein et entier d'une autre habitation ou d'un terrain à bâtir à la date de l'acte authentique. Si l'achat est effectué par plusieurs personnes ensemble, ces personnes ne peuvent être ensemble le propriétaire plein et entier d'un autre logement ou terrain à bâtir. La localisation de l'autre bien (domicile ou étranger) n'a pas d'importance.
• Le bénéficiaire du taux réduit doit s'inscrire à l'adresse de l’habitation achetée au registre de la population ou au registre des étrangers dans un délai de trois ans à compter de la date de signature de l'acte authentique d'achat.

Rénovation énergétique majeure ou démolition et reconstruction

Lorsque l'acquéreur d'une habitation propre et unique entreprend une rénovation énergétique importante, une réduction supplémentaire du taux peut être obtenue : dans ce cas, seul 1 % de taxe d'enregistrement est dû, au lieu de 5 % précédemment.

Outre les conditions d'application du taux réduit pour l’habitation propre et unique, telles qu'elles sont exposées ci-dessus, les conditions suivantes doivent également être remplies :

• D'importants travaux de rénovation énergétique sont réalisés. Les conditions spécifiques auxquelles doivent répondre ces travaux de rénovation peuvent être lues ici.
• Un certificat de performance énergétique pour la construction doit être obtenu dans les cinq ans suivant la signature de l'acte d'achat.
• L'acheteur doit s'inscrire au registre de la population ou au registre des étrangers à l'adresse de l’habitation achetée dans les cinq ans suivant la date de signature de l'acte d'achat.

L’habitation propre et unique de taille modeste

Lors de l'achat d’une habitation propre et unique de taille modeste, il est possible de bénéficier d'une réduction de droits supplémentaire de 5 600 euros ou de 4 800 euros, en plus du taux réduit susmentionné. Un logement de taille modeste est une maison dont le prix d'achat maximum est de 200 000 euros. Pour les logements situés dans les villes-centres ou dans la périphérie flamande autour de Bruxelles, le prix d'achat maximum est fixé à 220 000 euros.

Le nouveau règlement réduit les montants des réductions de droits. La réduction de droit supplémentaire de 5 600 euros pour les maisons modestes soumises au taux de l’habitation propre et unique sera divisée par deux, à 2 800 euros, à partir du 1er janvier 2022. La réduction de 4 800 euros pour les habitations modestes soumise au taux pour les habitations propres et uniques et faisant l'objet d'une rénovation énergétique importante sera ramenée à seulement 960 euros.

Augmentation du taux général des droits d’enregistrement

Outre la réduction susmentionnée, une augmentation du taux général des droits d’enregistrement est également introduite à partir du 1er janvier 2022 : les droits d’enregistrement sur l'achat de biens immobiliers qui ne remplissent pas les conditions requises pour être considérés comme des habitations propres et uniques passe de 10 à 12 %. L'achat d'une maison ou d'un appartement en tant que pur investissement, l'achat d'une deuxième (troisième, quatrième...) résidence et/ou l'achat d'un terrain à bâtir deviendront donc plus chers. 

Suppression de la possibilité de portabilité

A partir du 1er janvier 2024, le système de portabilité des droits d’enregistrement sera également supprimé. La portabilité signifie que l'on peut déduire les droits d’enregistrement payées sur un bien précédent des droits d’enregistrement à payer pour l’achat ultérieur d’un autre bien immobilier.

Jusqu'au 31 décembre 2023, une mesure transitoire avec option sera introduite pour l'achat de l’habitation propre et unique:

• D'une part, on peut choisir les nouveaux taux (3 % ou 1 %), mais aucune portabilité ne sera  possible.
• En revanche, on peut choisir les anciens taux (6 % ou 5 %), mais la portabilité reste possible.

La portabilité reste possible jusqu'au 31 décembre 2023 avec l'achat d'un bien immobilier au taux général de 12%.

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© CERTIFISC – Auteur: Jorn Peyskens