Le nouveau régime fiscal pour les biens immobiliers étrangers

À partir de l’exercice d’imposition 2022, les biens immobiliers étrangers seront taxés de la même manière que les biens immobiliers belges. Dans le cadre de ce changement, les autorités fiscales doivent déterminer le revenu cadastral de 150.000 propriétés appartenant à des Belges à l'étranger.

• Auparavant, le propriétaire d'un bien immobilier étranger était imposé sur la base de la valeur locative à partir de l'année d'imposition 2022, il le sera sur la base du revenu cadastral.
• L'administration des mesures et des évaluations déterminera le revenu cadastral sur la base des informations que les propriétaires de biens immobiliers étrangers doivent fournir eux-mêmes.
• Les personnes qui possédaient déjà un bien immobilier à l'étranger avant le 1er janvier 2021 pourront transmettre les informations nécessaires à partir de juin. Ceux qui sont devenus propriétaires depuis le 1er janvier 2021 doivent le faire dans les quatre mois suivant l'achat.
• On ne sait pas encore quelles questions seront incluses dans le formulaire de déclaration, mais l'adresse, une brève description du bien immobilier et la valeur de vente normale actuelle doivent certainement y figurer.
• La Belgique a conclu une convention de double imposition avec certaines destinations de vacances populaires.

Qu'est-ce qui change exactement?

Auparavant, le propriétaire d'un propriété étrangère était imposé sur la base de la valeur locative. A partir de l'année d'imposition 2022, les propriétaires qui louent leur bien étranger à des particuliers ou qui l'utilisent simplement eux-mêmes seront imposés sur la base du revenu cadastral (RC).

Les propriétaires qui louent leur propriété à des fins professionnelles ou à une entreprise seront toujours imposés sur le loyer réel.

Qui déterminera le revenu cadastral et comment?

L'Administration Mesures et Evaluations déterminera le revenu cadastral sur la base des informations que les propriétaires de biens immobiliers étrangers doivent fournir eux-mêmes.

Le revenu cadastral est un revenu fictif. Il s'agit du revenu locatif normal moyen à la date de référence du 1er janvier 1975.

Sur la base de la valeur de vente actuelle, l'Administration des mesures et des évaluations reconstituera la valeur de vente de 1975. Il s'agit de déterminer le montant qui devait être investi en 1975 pour obtenir un capital correspondant à la valeur actuelle du marché.

L'administration fiscale considère que la valeur de vente actuelle est connue, parce que le bien vient d'être acheté ou parce qu'elle peut être comparée aux prix actuels.

La valeur en 1975 est déterminée en divisant la valeur actuelle par un facteur de correction. Le facteur de correction est ajusté chaque année sur la base du taux d'intérêt moyen des obligations linéaires à 10 ans. Le facteur de correction pour 2021 n'a pas encore été annoncé.

Une fois le revenu cadastral déterminé, le propriétaire est informé par lettre recommandée. Comme pour les biens immobiliers belges, une opposition peut être faite si le propriétaire n'est pas d'accord avec le revenu cadastral déterminé.

Cette contestation doit être faite par lettre recommandée et dans un délai de deux mois à compter de la date de calcul du RC (mentionnée sur le document). Le propriétaire doit faire une contre-proposition.

Quand dois-je fournir les informations nécessaires aux autorités fiscales?

Si vous étiez déjà propriétaire d'un bien à l'étranger avant le 1er janvier 2021, vous n'avez rien à faire pour l'instant.

À partir de juin, les informations peuvent être demandées/soumises par différents canaux :

• MyMinfin
• un formulaire sur le site web de l'administration fiscale
• un formulaire demandé par courrier : foreigncad@minfin.fed.be
• un formulaire demandé par lettre : Administration des mesures et valorisations, Bd du Roi Albert II 33 boîte 55, 1030 Bruxelles

Le SPF Finances contactera lui-même le contribuable si des biens immobiliers étrangers ont été déclarés dans la dernière déclaration d'impôts. Les informations doivent être transmises avant le 31 décembre 2021.

Les contribuables ayant acheté un bien immobilier à l'étranger en 2020 devront soumettre spontanément un formulaire d'information. Cela est dû au fait que cet achat n'a pas encore été inclus dans les déclarations des années précédentes.

Toute personne ayant acheté un bien immobilier à l'étranger depuis le 1er janvier 2021 doit demander le formulaire de déclaration dans les quatre mois suivant l'achat par courrier ou par lettre. Cela peut/doit déjà être fait en ce moment.

Quelles informations dois-je fournir aux autorités fiscales?

On ne sait pas encore exactement quelles questions seront incluses dans le formulaire de déclaration, mais les informations suivantes doivent certainement y figurer :

• l'adresse
• une brève description de la propriété
• la valeur de vente normale actuelle (en tenant compte des immeubles de la région)

La mise en service d'un nouveau bâtiment ou l'achèvement de travaux de rénovation doivent être déclarés comme pour les biens immobiliers belges. Dans ce cas, le formulaire d'information devra être rempli à nouveau.

Le revenu cadastral augmente après des rénovations qui augmentent la surface et/ou le confort de la maison. Par exemple, la construction d'une piscine, l'extension d'une véranda, ... La vente d'un bien immobilier doit également être déclarée.

Après une analyse des risques, des inspections auront lieu à l'avenir. La loi prévoit des amendes administratives allant de 250 à 3.000 euros.

Les biens étrangers sont-ils taxés deux fois?

La Belgique a conclu une convention préventive de double imposition (CPDI) avec certaines destinations de vacances populaires. Cette convention garantit que le pays où se trouve le bien immobilier peut prélever l'impôt et que la Belgique doit accorder une exonération fiscale.

Un tel accord a été conclu avec les pays suivants:

• La France
• L’Espagne
• L’Italie
• Le Portugal
• Les Pays-Bas
• La Suisse
• L’Autriche
• La Turquie

Pour Monaco, par exemple, il n'existe pas de CPDI. Dans ce cas, l'impôt dû en Belgique est réduit de moitié, à condition que le propriétaire ait déjà payé des impôts sur le bien immobilier à l'étranger.

Remarque importante! En Belgique, il existe une "réserve de progression". Le revenu étranger est pris en compte pour déterminer le taux d'imposition sur les autres revenus du propriétaire. Ainsi, plus le revenu étranger est élevé, plus la charge fiscale sur les autres revenus est importante.

Qu'en est-il de l'utilisation professionnelle du bien étranger?

Si le locataire utilise le bien étranger à des fins professionnelles ou si le bien est loué à une société, le propriétaire sera également imposé sur le loyer réel perçu à l'avenir.

En plus du revenu locatif brut, le propriétaire devra également déclarer le revenu cadastral du bien étranger, comme c'est déjà le cas pour les biens immobiliers belges.

Pour les sociétés belges qui possèdent un bien étranger, rien ne change. Pour eux, l'obligation de déclaration ne s'applique pas.

Vous souhaitez obtenir plus d'informations sur ce sujet? N'hésitez pas à nous contacter! Nos experts sont à votre service!

 

© CERTIFISC – Auteur: Jorn Peyskens