Puis-je facturer la TVA à l'acheteur de mon 'nouveau' logement?

Un bien immobilier considéré comme neuf peut être vendu avec la TVA. En tant que vendeur professionnel, vous n'avez pas le choix à cet égard et vous devez vendre professionnellement sous le régime de la TVA. En tant que particulier, vous avez toutefois le choix de vendre avec les droits d'enregistrement ou avec la TVA. Mais quelles sont les conditions pour vendre avec la TVA ?

• Un bien immobilier est considéré comme neuf jusqu'au 31 décembre de la deuxième année suivant l'année de première occupation.
• En vendant, le vendeur peut récupérer la TVA qu'il s'est lui-même acquittée lors de l'achat du bien en appliquant le régime de la TVA.
• Si le terrain est cédé en même temps que le bâtiment et le vendeur du terrain et que le bâtiment est la même personne, le terrain doit également être vendu avec une TVA de 21%.
• Une déclaration spéciale de TVA 104.5 doit être introduite après la conclusion de l'acte de vente.

Quand ma maison est-elle considérée comme 'neuve'?

Un logement est considéré comme neuf jusqu'au 31 décembre de la deuxième année suivant l'année de sa  première occupation ou utilisation.

Par exemple, une maison qui a été occupée pour la première fois en avril 2022 est considérée comme neuve jusqu'au 31/12/2024.

La première occupation ou utilisation d'un appartement dans un immeuble n'affecte pas la date d'occupation des autres appartements de cet immeuble. 

Pourquoi choisiriez-vous, en tant que particulier, de vendre votre logement avec la TVA?

S'il y a un nouveau logement, vous pouvez choisir de vendre votre logement en tant que particulier avec l'application du régime de la TVA. Puisqu'il s'agit d'une maison neuve, la TVA de 21% devra être payée par l'acheteur en plus du prix de vente. Dans ce cas, l'acheteur n'aura bien entendu plus à payer de droits d'enregistrement.

Cet arrangement est particulièrement intéressant pour le vendeur de la propriété. En effet, il peut alors récupérer la TVA qu'il s'est lui-même acquittée lors de l'achat de la maison.

La TVA doit-elle également être payée sur les terrains associés?

Si l'immeuble peut être considéré comme neuf et que l'acquéreur choisit de vendre le bien sous le régime de la TVA, le terrain doit également être vendu avec une TVA de 21% s'il est transféré en même temps que l'immeuble et que le vendeur du terrain et de l'immeuble est la même personne .

Si l'une de ces conditions n'est pas remplie, la TVA devra être payée sur la valeur du bâtiment et les droits d'enregistrement sur la valeur du terrain.

Si vous achetez une propriété dans le cadre du système de la loi Breyne, où vous devenez immédiatement propriétaire du terrain et seulement plus tard de la propriété, il y aura une combinaison de droits d'enregistrement et de TVA. Dans le cas d'un bien immobilier déjà en construction, la maison et le terrain seront transférés à l'acheteur en même temps et l'intégralité de la vente tombera sous le régime de la TVA.

Quelle procédure dois-je suivre pour vendre mon bien immobilier sous le régime de la TVA?

Le vendeur doit informer l'acheteur que la propriété sera vendue avec une TVA de 21% et doit également le mentionner dans le compromis privé.

Jusqu'au 31/12/2023, le vendeur devait  remplir une déclaration 104.1, confirmant qu'il souhaite vendre le bien avec TVA. Cette déclaration devait être présentée en double exemplaire au bureau des impôts compétent. Depuis le 01/01/2024, il n'est plus nécessaire de déclarer au préalable 104.1. Désormais, le choix de vendre avec TVA n'apparaît qu'à partir du compromis trouvé entre les parties.

Le vendeur devra émettre une facture à l'acheteur, indiquant la TVA.

Après la vente,  le vendeur doit soumettre une déclaration de TVA 104.5, qui comprend le montant de la TVA de l'acheteur au bureau des impôts compétent, en trois exemplaires.

Même si vous disposez déjà d'un numéro de TVA pour une autre activité, vous devez tout de même présenter cette déclaration spéciale 104.5 pour la vente du bien immobilier et ne pas inclure la transaction dans les déclarations périodiques.

Le dépôt de la déclaration spéciale et le paiement de la TVA doivent avoir lieu dans un délai d'un mois à compter de la date à laquelle la TVA sur la totalité de la base d'imposition devient exigible. 

© CERTIFISC – Auteur: Jorn Peyskens